融資率（9割以下）返済期間2１～35年の【フラット35】の金利は、2024年1月の1.87%から0.05%下がり1.82%となりました。

そのほかの金利は以下の通りです。
融資率9割以下　返済期間21～35年　1.82%　返済期間20年以下　1.34%
融資率9割超　　返済期間21～35年　1.96%　返済期間20年以下　1.48%

【フラット35】の仕組み

【フラット35】とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。民間の金融機関が【フラット35】として顧客に貸し付けた住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、それを担保とした証券を投資家に販売して【フラット35】を貸し出すための資金調達を行っています。

図をみるとかなりややこしく見えますが細かいことはさておき、住宅金融支援機構の資金調達のみ（図1の緑色の枠）に注目します。

住宅金融支援機構は投資家に⑤MBSを発行し⑥MBSの発行代金を受け取る代わりに⑩その元利金の支払いをします。その支払う利息分は顧客から集める必要があるため、⑤の利率がどれくらい上下したのかを見れば、前月に比べて【フラット35】の金利がどの程度になるのかを予想できます。

【フラット35】の金利予想

2024年1月16日に条件決定した「貸付債権担保第201回住宅金融支援機構債券（略称を機構債という）」の利率は年1.000%でした。

つまり、前月の機構債の利率と比較することで今月の【フラット35】の金利が想定できます。
機構債は今月が第201回ですから前月は第200回です。第200回機構債（表1 緑色の囲み）のところを見ると1.05%となっていますので、今月は前月に比べて0.05%下がっていることから【フラット35】の金利も0.05%下がるのでは？と予想ができます。実際に今月は融資率9割以下、返済期間2１～35年の【フラット35】の金利は、2024年1月の1.87%から0.05%下がり1.82%となりました。

イレギュラーもあり得る

本来は機構債の上昇分は【フラット35】の金利に転嫁されますが、先月のコラムにも書いた通り、これから「【フラット35】子育てプラス」により【フラット35】を盛り上げようとしているタイミングで金利が上昇すると、「やっぱりフラットは金利高いじゃ～ん」と利用を躊躇されてしまうため、暫くは一時的な金利上昇は「飲み込む」（つまり住宅金融支援機構が負担する）可能性も無いとは言えません。

まとめ

ネットでは変動金利の金利上昇が噂され始めていますが、住宅ローンに限らず未来のことは誰にもわかりません。みずほ銀行は2026年にも変動金利は4%になると予想しているようですが、それも未来のことですから現時点では本当かどうかわかりません。未来はわからないからこそ慎重な備えが大切です。大地震や大規模な自然災害に備えるのと同じです。

住宅ローンの選択において「損・得」ではなく「安全」や「安心」を優先するのであれば、変動金利の住宅ローンを借りて今後の金利上昇に不安を感じるよりも、【フラット35】の金利が横ばいのうちに「子育てプラス」の【フラット35】を借りることで安心の住宅ローン設計になるかもしれません。

◆【フラット35】子育てプラスについては⬇️こちら
【フラット35】超お得に制度改正（速報）「子育てプラス」新設【住宅と家計のFP市川貴博「そこまで言うか～!?」チャンネル】

◆変動金利のルール解説については⬇️こちら
住宅ローン 変動金利 チョ～厳しい!? 知らなきゃマズイ!? 4つのルール【住宅と家計のFP市川貴博「そこまで言うか～!?」チャンネル】

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