住宅購入で大切なポイントは主に3つあります。

（1）進め方（スケジュール）
（2）資金計画
（3）住宅ローン

（1）進め方（スケジュール）

住宅購入は進め方により成功するのか失敗するのかが分かれると言っても過言ではありません。

注文住宅の場合に、住宅会社も決まっていないうちに購入する土地が決まってしまうと、その後のスケジュールは不動産業者の指示に従わなければならず、結果として住宅会社も利用する住宅ローンすらも熟考できなくなる可能性があります。

また、住宅会社の指示する打ち合わせスケジュールに従って打ち合わせをしていると、自分たちが思い描いていた住宅にならないこともあります。

それだけ住宅購入の進め方は大切で、スタート時点で全体の流れや、正しい進め方を理解しておかなければなりません。

（2）資金計画

住宅会社が提示する「資金計画」の目的は総額の確認です。住宅会社は住宅を販売する為に見積書をお客さまに提示しますが、工事代金だけでなく、税金や行政庁への申請関係費用や、住宅会社以外に発注する工事など、さまざまな費用（これを住宅会社は諸費用とか諸経費と呼んでいるところが多い）が掛かります。そこで、お客様が支払う総額がいくらなのかを、かかる費用側から見て概算で示すためのものとして「資金計画」が必要になります。

しかし、住宅会社としては工事代金を集金できれば良いのですから、「資金計画」などという面倒な工程は省いてしまい作成してくれないところもあります。また、競合他社と比較されたときに「高い」と思われないため、諸費用を意図的に低めの金額で作っている「資金計画」もあり、最終的には「資金計画」より300万円以上オーバーしたというような事例も少なくありません。

資金計画の本来の役割は「いくらの物件が買えるのか」を探ること

一生で使えるお金には限りがありますから、「いくらの物件が買えるのか」という視点が大切です。つまり、預貯金などの自己資金がいくら用意できているか、住宅ローンをいくらまで支払えるかを計算して、住宅購入に掛かる総額を購入資金側から見積もります。

計算式で書くと以下の通り、3段階で考えます。

第1段階　総額（購入資金側）＝自己資金＋住宅ローン
第2段階　諸費用の見積もり
第3段階　工事代金（＋土地代金）＝総額－諸費用

住宅ローンで大切なのは「いくら借りられるか」ではなく、「いくらなら無理なく返せるか」にこだわるところです。金融機関は貸す事が利益に繋がるので長い返済期間で大金を貸してくれるかもしれませんが、私たちは借入金額を少なく、返済期間を短くすることで支払う利息を少しでも減らす努力が必要です。

諸費用の計算も大切

諸経費の代表的なものは次の1～6です。

1. その他の工事代金（住宅会社に支払わない金額）※エクステリア工事、カーテン工事、空調工事、水道管引込工事、ガス配管工事、地盤改良工事など
   
2. 金融機関諸経費（住宅ローンを利用する場合）
3. 登記関係諸経費（表示登記、保存登記、滅失登記、抵当権設定登記など）
4. 国、県、市区町村に支払う金額（収入印紙、不動産取得税、水道加入金など）
5. その他の費用（引っ越し代金、家具購入、家電購入など）
6. 保障関係費（生命保障、火災保障、地震保障など）

建築会社が作成してくれたものがあれば、参考にしてみて下さい。相当に少なめの金額が提示されている場合がありますので、ご自身で見積もりを取るなどして確認する事をお勧めします。

最後に計算するのが購入できる物件金額の算出です。総額が決まったら、そこから掛かる諸費用を先に差し引き、工事代金や土地代金に充てられる金額を逆算しましょう。

これが第3段階である「工事代金（＋土地代金）＝総額－諸費用」です。

（3）住宅ローン

どんな住宅ローンを借りるのかによって住宅購入後の生活が変わります。変動金利の住宅ローンは今後の金利変動（現在の超低金利からすると金利は上昇すると考えるのが妥当）により借りた住宅ローンをカスタマイズする等のメンテナンスが必要な場合もあるため、常に金利の状況には目を光らせておき、必要に応じて借り換えや繰り上げ返済などの迅速な行動が必須です。

また、借入期間、返済方式（元利均等返済、元金均等返済）、団体信用生命保険については住宅ローンを新規で借りる時しか選択ができませんから、正しい専門知識を持っておく必要があります。

大切なポイント

住宅購入で気に入った営業担当者を見つけると、スケジュール管理も資金計画も住宅ローンさえも全てお任せしてしまう方も多いと思います。しかし外科医が胃腸炎について知らなくもないが専門ではないのと同じように、どんな職業にも専門分野があります。住宅営業担当者の専門分野は受注（契約）することであり、資金計画や住宅ローンは受注活動の一環でしかありません。もちろん資金計画や住宅ローンなども専門分野であると自覚し十分な知識を持っている方もいらっしゃいますが、そうではない場合がほとんどです。

さらには専門家に見える住宅営業担当者も銀行の担当者も売り手側であり、お客様にとって「本当の利益」を追求したアドバイスはできません。もっと言えば前述のように住宅営業担当者も銀行の担当者も住宅ローンについて詳しい方ばかりではありません。

転ばぬ先の杖として、ぜひエフアンドエス・エキスパートをご活用ください。