【フラット35】2025年2月の金利発表
2025/02/01|住宅ローン

融資率(9割以下)返済期間21~35年の【フラット35】の金利は、2025年1月の1.86%から0.03%上がり1.89%となりました。返済期間20年以下など、その他の金利も同様に0.03%上がっています。ここ最近は1.85%あたりが指定席となっている【フラット35】ですが、再び上昇となるのでしょうか?もしそうだとしたら以前からお伝えしている通り、変動金利から固定金利に借り換えようとしている方にとっては本当にラストチャンスとなるかもしれません。固定金利に借り換えの方はお早めにご連絡ください!
そのほかの金利は以下の通りです。
融資率9割以下 返済期間21~35年 1.89% 返済期間20年以下 1.50%
融資率9割超 返済期間21~35年 2.00% 返済期間20年以下 1.61%
予想通りに長期金利も上昇
2024年12月26日の日本経済新聞は「長期金利、13年ぶり1.1% 「金利ある世界」へ再出発」という見出しがありました。以下、日本経済新聞からの引用です。
25年は「悪い金利上昇」に警戒
長期金利は25年も上昇傾向が続くとの見方が多い。まずは、24年中にはね返され続けた1.1%の壁を超えるかが最初の焦点となる。三菱UFJモルガン・スタンレー証券の鶴田啓介シニア債券ストラテジストは、25年の長期金利の予想レンジを0.8〜1.45%としている。「25年上半期は日銀の利上げが後ずれするとの観測により、一時的に1%を下回る局面もありそうだが、実際に利上げされれば長期金利も上昇する」とみる。
財政不安の高まりを機に金利に上昇圧力がかかる可能性もある。政府は25年度に国と地方の基礎的財政収支(プライマリーバランス、PB)の黒字化を目指す。ただ財政拡張的な政策を掲げる国民民主党の影響が強まれば、目標達成は難しくなるとの見方がある。
三井住友トラスト・アセットマネジメントの稲留克俊シニアストラテジストは「財政悪化を意識した『悪い金利上昇』となるリスクも捨てきれず、警戒が必要だ」とみる。
出典:日経新聞電子版「長期金利、13年ぶり1.1% 「金利ある世界」へ再出発(2024年12月26日)」
日銀は2025年1月24日の金融政策決定会合において、政策金利である短期金利(無担保コール翌日物レート)の誘導目標を現行の「0.25%程度」から「0.5%程度」に引き上げることを決めましたが、これを受けてか記事にあるとおり日銀が利上げすると見た長期金利は僅かに上昇しました。
変動金利は金利が変わるって当然
さらに日経新聞では2025年1月24日「日銀利上げ、住宅ローン返済は平均例で月8000円増」という見出しで、次のような記事が書かれています。
国土交通省のデータによると、初めて住宅を取得した人のうち注文住宅を購入した人のローン借入額は全国平均で4447万円。そこで約1年前に4500万円を当時の変動型の最優遇の金利水準だった年0.4%で借りたとして試算した。利上げがなければ毎月返済額は11.5万円だ。
2024年7月に日銀が政策金利を0.25%としたとき、銀行の多くが住宅ローンの基準金利を0.15%引き上げた。今回の追加利上げによって基準金利はさらに0.25%上がり、適用金利は年0.8%になる可能性が高い。
こうした利上げの影響を住宅金融支援機構のサイト上にある「資金計画シミュレーション」で試算してみた。1年単位で設定できる適用金利を当初1年間は0.4%、次の1年間は0.55%、その後の33年間は0.8%とした。毎月返済額を5年ごとに見直す「5年ルール」の下では6年目からの毎月返済額が12.3万円に増える。
もう一段の利上げを想定して3年目以降の適用金利を1.05%まで上げて試算すると、6年目からの毎月返済額は12.9万円だ。
35年間の総返済額でみると、仮に適用金利が当初の0.4%のままなら4820万円だったが、3年目以降の金利が0.8%なら5130万円。同1.05%まで上がれば5330万円にふくらみ、510万円の負担増になる。
5年ルールがある銀行の場合、毎月返済額が増えるのは6年目、11年目、16年目といった5年ごとの節目の年からだ。それまでは毎月返済額のうち金利分の割合が上がるが返済額そのものは変わらない。
変動型で住宅ローンを借りている人は5年ルールの有無や、実際に毎月返済額が増えても払い続けられるか、教育資金などに影響はないか、といった確認をしておきたい。
出典:日経新聞電子版「日銀利上げ、住宅ローン返済は平均例で月8000円増(2025年1月24日)」
記事の結びでは、金利が上がり返済額も上がったいま、今後も支払いができるか検討が必要であるように書かれていますが…それでは遅くないか?というのが正直な感想です。
そもそも変動金利の住宅ローンというのは、「金利が変動する」と明確に書かれているローンであり、これだけ低金利だ!と騒がれている最中に借りた住宅ローンの金利は今後下がるか?上がるか?といえば「上がる」しかなく、その金利が少し上がったくらいでアタフタするようでは、このあとどうするのだろう?と思ってしまいます。
本来は、変動金利の住宅ローンを借りると決める時点で、将来の金利上昇を考慮し、「いつ、どれくらいの金利が上がったら自分はどうするのか」という方針を決めた上で借りるべきであり、金利が少しでも上がったら返済が大変なことになるような人はリスクを取らず固定金利を借りるべきです。
まずはご相談ください
いま借りている住宅ローンをどうするべきなのか?非常に大切な局面と言えます。「そんなにすぐに変動金利は上がらない」「金利が上がってもたいしたことはない」「金利が上がっても放っておけばいい」と無責任な発言をする人もいますし、「変動金利一択」などと発言していた人が「固定金利もうまく利用したほうが良い」的な手のひら返しの発言をしているネット界隈ですが、未来のことは誰にもわかりませんし、家計の状況や借入金額などによっては慎重な判断が必要な場合もあります。
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