融資率（9割以下）返済期間21～35年の【フラット35】の金利は、2025年10月から0.01%上がり1.90%となりました。返済期間20年以下など、その他の金利も同様に先月から0.01%上がっています。

国内債券市場は先月よりもさらに金利が上がっており、10月30日午前の国内債券市場では、指標となる新発10年物国債の利回りは1.675%で推移しているなど、先月もお伝えした通り「本来ならば【フラット35】の金利も大幅に上がって2%を超えていてもおかしくない状況」ですが…大人の事情もあるのでしょうか（笑）今月も2%の手前…土俵際で踏ん張っています（笑）

実際、三菱UFJ銀行と三井住友信託銀行は、固定型の主な基準となる10年物国債利回り（長期金利）の上昇を反映し、11月の10年固定型（固定金利期間選択型）住宅ローン金利を引き上げています。

三菱UFJは2ヶ月連続での引き上げとなり、最優遇金利を前月より0.13%高い2.17%としています。三井住友信託銀行は最優遇金利を0.11%高い2.395%としています。

そのほかの金利は以下の通りです。
融資率9割以下　返済期間21～35年　1.90%　返済期間20年以下　1.51%
融資率9割超　　返済期間21～35年　2.01%　返済期間20年以下　1.62%

株価暴落の“記憶”が左右した？――日銀が利上げを見送った背景を読む

2025年10月29日から30日にかけて開かれた日本銀行の金融政策決定会合では、短期金利を「概ね0.50％」で据え置くことが決まりました。植田和男総裁は「賃金上昇の持続性を慎重に見極める」と述べ、追加利上げに踏み切りませんでした。市場では「想定内」との見方が多い一方、「なぜ今回は動かなかったのか」との声も上がっています。

背景のひとつにあるのが、2024年7月31日に実施された利上げの“記憶”です。あのとき日銀は短期政策金利を0.25％へ引き上げ、長期緩和の転換点とされました。ところが直後に株価が急落し、日経平均はわずか数日で10％以上下落し、市場には「拙速な利上げだった」との批判が広がり、政府関係者からも「市場への影響を軽視すべきではない」との声が漏れ、半ば日銀が株価急落の犯人扱いをされた記憶があります。

特に当時から財務省出身として市場安定を重視してきた片山さつき財務大臣が、日銀の対応に不満を示したと報じられました（日経新聞2024年10月30日付）が、この“苦い経験”が、日銀内部で慎重姿勢を強める一因になったという見方もあります。実際、今回の会合では「為替や株価の変動に過度な影響を与えないように」との配慮が随所に見られています。

高市政権下での経済運営も、こうした流れを後押ししています。片山財務大臣は「急激な円安には強い警戒感を持つ」と発言しつつも、金融引き締めには慎重です。物価と為替の安定を優先する政府の立場を踏まえれば、日銀が追加利上げをためらうのは自然な判断といえるでしょう。

とはいえ、インフレ率が2％を超えて推移している現状を考えると、金融政策の正常化は避けて通れません。2026年前半にも再び利上げが議論される可能性があります。前回の“トラウマ”を乗り越え、日銀がどのように市場と対話しながら次の一手を打つのかが注目されます。

住宅ローンの観点から見ると、当面は低金利が維持されるものの、長期的には上昇局面への備えが必要です。今のうちに返済計画を見直し、金利が上昇しても家計が揺るがないようシミュレーションしておくことが大切です。

これから住宅ローンを組む方に大切なのは、「今が低金利だから安心」と思い込まないことです。金利が0.5％や1.0％上昇した場合の返済額を試算し、家計が耐えられるかを確認しておくことが重要です。変動金利を選ぶ場合は返済額の上昇リスクを把握し、固定金利期間選択型を選ぶ場合も固定期間終了後の金利動向を想定しておくべきです。

超低金利の時代が終わりを迎える今、住宅ローンの借り方にも転換が求められています。金融政策や為替、物価といった要素が複雑に絡み合う中で、金利リスクを理解し、余裕をもった資金計画を立てることが、これからの住宅取得では欠かせない視点といえるでしょう。

住宅ローンを変動金利から固定金利へ借り換えるには？

住宅ローンの借り換えとひと言で言ってはみるものの、実際にどうしたら良いかわからない方が多いでしょう。

まずは借り換える先の住宅ローンを選択します。この時に、この期に及んで3年固定みたいな商品を選ぶ方がいますが、絶対にNGです。変動金利から固定金利へ借り換える最大の意義は、金利上昇局面において返済額を完全に固定できる点です。にも関わらず3年固定などを選択すれば3年後はまた金利が変わるだけですから借り換える意味がありません。変動金利から固定金利に借り換えるのであれば、この先の全期間固定金利を選択しましょう。

借り換えの進め方は次のとおりです。

1. 借り換える先の金融機関や住宅ローン商品を選択
2. 借り換える先の金融機関で住宅ローンの審査を申し込む
3. 審査承認後に現在借りている金融機関に借り換える意思を伝える
4. 現在借りている金融機関によっては全額返済の申請書のような書類を提出するケースもある
5. 現在借りている金融機関と借り換える先の金融機関と調整し借り換え日を決定
6. 借り換え先の融資実行＝現在借りている住宅ローンの完済

という流れです。

実はかなり面倒なので、ひとりで進めるには大変化もしれません。ぜひ住宅ローンの借り換えはエフアンドエス・エキスパートにお任せください。

「そんなにすぐに変動金利は上がらない」「金利が上がってもたいしたことはない」「金利が上がっても放っておけばいい」とSNSやYoutubeで無責任な発言をしていた人も、いまはすっかりおとなしくなってしまったり、手のひらを返したように「注意しましょう」みたいになっている人もいます（笑）

「変動金利一択」などと発言していた人が「固定金利もうまく利用したほうが良い」的な手のひら返しの発言をしているネット界隈ですが、未来のことは誰にもわかりませんし、家計の状況や借入金額などによっては慎重な判断が必要な場合もあります。

エフアンドエス・エキスパートは、正しい情報提供によりお客様と一緒に考えるスタンスでご相談に応じています。

弊社では【フラット35】の取扱もあるので、お気軽にご連絡ください。

▼【大好評】住宅ローン借り換えのご相談はこちら
住宅ローン【借り換え】オンライン相談＜無料＞キャンペーン！実施中

▼まだご覧になっていない方はぜひご覧ください。

▼変動金利のルール解説については⬇️こちら

▼【フラット35】の融資申込みや、住宅ローンのご相談はエフアンドエス・エキスパートにお任せください。
ご相談はこちらから

▼個別相談のご依頼はこちらから。