融資率（9割以下）返済期間21～35年の【フラット35】の金利は、2026年1月からさらに0.18ポイント上がり2.26%となりました。2025年11からの上昇幅は0.36ポイントと3ヶ月間でかなりの大幅上昇となっています。融資率（9割以下）返済期間20年以下は0.2ポイントも上がり1.91%になるなど、その他の金利も同様に先月から大幅に上がっています。

今月も大幅な金利上昇の【フラット35】ですが、これまでにエフアンドエス・エキスパートのコラムでもお伝えしている状況が現実のものとなってしまいました。もしかすると今年中に3%もあり得るかもしれません…。

そのほかの金利は以下の通りです。※（　）内は前月からの上昇幅
融資率9割以下　返済期間21～35年　2.26%（0.18ポイント）　返済期間20年以下　1.91%（0.20ポイント）
融資率9割超　　返済期間21～35年　2.19%（0.18ポイント）　返済期間20年以下　2.02%（0.20ポイント）

それから今月から【フラット50】の金利も提示ておきます。
融資率9割以下　返済期間36～50年　2.26%（0.18ポイント）　
融資率9割超　　返済期間36～50年　2.19%（0.18ポイント）　

市場の動向は変動も固定も利上げ一色

2026年1月22日、23日に行われた日銀の金融政策決定会合では、高田 創審議委員から0.25%のさらなる利上げが提案されたものの、ほかの審議委員からは賛同が得られず、変動金利の住宅ローンは一旦上昇が止まっている状況ですが、年度内（2026年3月まで）には0.25%の利上げがあるとの予測もあり、変動金利も上昇「待ったなし」の状況です。

国内債券市場では2026年1月29日も長期金利は上昇（債券価格は下落）し、新発10年物国債の利回りは2.255%で取引を終えており、2025年12月30日（年末）の新発10年物国債の利回りは2.066%であるため、1ヶ月で0.189ポイント上昇となりました。

「三菱UFJ銀行など大手銀行5行は30日、2月の10年固定型の住宅ローン金利を引き上げると発表した。固定型の主な基準となる10年物国債利回り（長期金利）の上昇を踏まえた。最優遇金利は大手5行平均で0.204%高い2.938%となった。上昇は7カ月連続。2月の10年固定の最優遇金利について、三菱UFJ銀は前月より0.07%高い2.75%、三井住友銀行は0.2%高い2.85%、みずほ銀行は0.2%高い2.75%、三井住友信託銀行は0.33%高い3.175%、りそな銀行は0.22%高い3.165%にする。」と2026年1月30日の日本経済新聞は伝えています。

機構債の利回りと【フラット35】の金利

以前のコラムでも「【フラット35】の金利は意図的に低く抑えていた」とお伝えしましたが、それを証明するのが下のグラフです。

それぞれの仕組み上、本来は

10年国債の利回り（赤）＜機構債表面利率（緑）＜【フラット35】の金利（青）

とならなければいけませんが

【フラット35】の金利（青）＜10年国債の利回り（赤）＜機構債表面利率（緑）

となってしまっています。

10年国債の利回りより機構債の利回りが高いので機構債を投資家が買ってくれて、その機構債の利回りに一定の利益を乗せて【フラット35】として貸すため住宅金融支援機構の事業が成り立つのです。しかし、現在は貸出金利となる【フラット35】の金利が一番低くなってしまっており、住宅金融支援機構からすれば超逆ザヤ状態です。

くわしくは以前のコラム「【フラット35】金利1%台終了予告!?いよいよ2%台に突入!?」に書ています。ぜひご覧ください。

ちなみに、この「いままで低く抑えていた」というのは、単なる憶測ではなく住宅金融支援機構の職員さんから直接聞いた話でもあり、業界ではわりとオープンになっている情報です。

借り換えは本当にここがラストチャンスです

それにしても2024年9月以降の10年国債の金利上昇は著しく、2025年5月月以降は逆ザヤが拡大する一方でしたから、そろそろ元へ戻さないと住宅金融支援機構の事業運営としても良くないでしょうから、ヘタをすると来年度（2026年度）中に【フラット35】の金利正常化（逆ザヤ解消）を目指す場合、【フラット35】の金利は3%を超える可能性も十分に出てきました。

また、【フラット35】の金利引き下げである「子育てプラス」が2026年3月の融資実行分から期間限定で使えるため、お子様が1人の場合は当初5年間は0.25%、お子様が3人の場合は0.75%金利が下がるので、いまが借り換えのラストチャンスとも言えます。

ただし、【フラット35】は手続きに慣れていない住宅営業担当者に任せてしまうと面倒なことにもなりかねません。また、個人がひとりで進めるには知識も経験も時間もなく大変もしれません。ぜひ住宅ローン【フラット35】のお手続きはエフアンドエス・エキスパートにお任せください。

住宅ローンの選択は「いま」だけでなく「未来」も見て決めよう

「そんなにすぐに変動金利は上がらない」「金利が上がってもたいしたことはない」「金利が上がっても放っておけばいい」とSNSやYoutubeで無責任な発言をしていた人も、いまはすっかりおとなしくなってしまったり、手のひらを返したように「注意しましょう」みたいになっている人もいますし、中にはブログなども削除してしまったり、アカウントに鍵をかけてしまった人もいます（笑）

「変動金利一択」などと発言していた人が「固定金利もうまく利用したほうが良い」的な手のひら返しの発言をしたり、Youtube動画で謝罪したりしているネット界隈ですが、未来のことは誰にもわかりませんし、家計の状況や借入金額などによっては慎重な判断が必要な場合もあります。

エフアンドエス・エキスパートは、正しい情報提供によりお客様と一緒に考えるスタンスでご相談に応じています。

弊社では【フラット35】の取扱もあるので、お気軽にご連絡ください。

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