【フラット35】2026年8月の金利発表

2026/08/01｜住宅ローン

【フラット35】金利は3.29％へ上昇
～市場が見据える「次の利上げ」と住宅ローンの行方～

「政策金利は据え置きだったのに、なぜ【フラット35】の金利は上がったのだろう？」

2026年8月の【フラット35】金利が公表されたあと、このような疑問を抱いた方も多いのではないでしょうか。

融資率9割以下・返済期間21年以上の金利は3.29％となり、前月の3.14％から0.15ポイント上昇しました。一方、日本銀行は7月30～31日に開催した金融政策決定会合で、政策金利を1.0％に据え置くことを決定しています。

この二つだけを見ると、「政策金利が据え置きなら固定金利も上がらないのでは」と考えてしまいがちです。しかし、住宅ローンの固定金利は、そのような単純な仕組みでは決まりません。

今回は、8月の【フラット35】金利が上昇した背景と、金融政策決定会合から読み取れる今後の住宅ローン金利の行方について解説します。

そのほかの金利は以下の通りです。※（　）内は前月からの上下幅
【フラット35】返済期間21～35年
・融資率9割以下　　3.29%（＋0.15ポイント）　
・融資率9割超　　　3.40%（＋0.15ポイント）　

【フラット20】返済期間20年以下
・融資率9割以下　　2.97%（＋0.15ポイント）
・融資率9割超　　　3.08%（＋0.15ポイント）

【フラット50】返済期間36～50年
・融資率9割以下　　3.50%（＋0.18ポイント）　
・融資率9割超　　　3.61%（＋0.18ポイント）　

7月30～31日に開催された日本銀行の金融政策決定会合では、政策金利は1.00％に据え置かれました。

「日銀は利上げしなかったのに、なぜ固定金利は上がったのか。」

そう疑問に感じた方も多いのではないでしょうか。しかし、この疑問には一つ誤解があります。

今回の【フラット35】金利を決めたのは、7月末の日銀ではありません。

住宅金融支援機構は【フラット35】の貸付原資を市場から調達しています。その資金調達条件となる第231回住宅金融支援機構債の条件決定日は7月17日でした。つまり、7月30～31日に開かれた金融政策決定会合より約2週間前には、8月の【フラット35】金利はほぼ方向性が決まっていたのです。

この時間差を理解すると、「政策金利は据え置きなのに固定金利は上昇した」という一見不思議な現象も自然に理解できます。

「据え置き」という結果だけを見てはいけない

金融政策決定会合のニュースでは、

「政策金利を据え置き」

という見出しが大きく報じられました。しかし、市場関係者が見ていたのは、その一行ではありません。今回最も注目されたのは、高田創審議委員が政策金利を1.25％へ引き上げるべきとして反対票を投じたことです。結果は8対1で据え置きとなりましたが、この一票には大きな意味があります。

高田委員は以前から、企業の賃上げや物価上昇が定着しつつあり、金融緩和を長期間続けることによる副作用にも言及してきました。今回も「追加利上げを行う環境が整いつつある」との考えを示しています。

一方、多数派の委員は、米国の通商政策や海外経済の先行きなど、不確実性が依然として大きいことから、現時点では政策金利を維持する判断を選びました。

つまり今回の金融政策決定会合は、「利上げするか、据え置くか」だけではなく、

「日銀内部でも利上げのタイミングについて意見が分かれている」

ことを市場へ示した会合だったのです。

市場は「現在」ではなく「未来」を価格に織り込む

固定金利は、現在の政策金利だけで決まるものではありません。市場参加者は、「半年後、一年後の日銀はどう動くだろう？」という将来予想を反映して価格を決めています。そのため、日銀が利上げしてから固定金利が上がるのではなく、

「将来の利上げが近づいた」と市場が判断した段階で固定金利は動き始めます。

今回も同じです。

7月17日に決定した第231回機構債の利率は3.32％となりました。前月の第230回機構債（3.21％）より0.11ポイント高い水準です。住宅金融支援機構は、この金利で市場から資金を調達するため、当然ながら資金調達コストが上昇すれば貸付金利も上昇します。

8月の【フラット35】が3.29％となった背景には、この資金調達コストの上昇があります。

「長期金利が上がったから」だけでは説明できない

固定金利の解説では、「長期金利が上昇したため」と説明される場面が少なくありません。もちろん、それは間違いではありませんが、それだけでは今回の動きは十分に説明できません。

住宅金融支援機構が発行する機構債は、国債とは異なるリスクを持つため、投資家は国債より高い利回りを求めます。この上乗せ部分（スプレッド）は、市場参加者が住宅ローン債券をどのように評価しているかを示す一つの指標でもあります。

ここ数ヶ月は、長期金利だけではなく、このスプレッドも高い水準で推移しています。つまり市場は「今後も一定の金利水準が続く可能性」を意識していると考えられます。

展望レポートから読み取れるもの

今回公表された「経済・物価情勢の展望（展望レポート）」でも、市場が注目した点がありました。日銀は物価見通しを維持するとともに、基調的な物価上昇率が上振れするリスクにも言及しました。さらに植田和男総裁は記者会見で、物価や賃金の動向が想定どおりに推移すれば、追加利上げを進める考えに変わりはないとの認識を示しました。

今回据え置いたとしても、「利上げ路線を取りやめた」というメッセージではありません。市場が注目したのは、この点です。

【フラット35】は「正常化」の流れが続く

このコラムではここ数ヶ月、【フラット35】は市場金利との乖離が徐々に縮小しているとお伝えしてきました。以前は住宅金融支援機構の資金調達コストが上昇しても、【フラット35】金利への反映は比較的緩やかでしたが、直近では、市場での調達コストが住宅ローン金利へ以前より素直に反映される傾向が見られます。

8月の3.29％も、その流れの延長線上にある動きと考えられます。

住宅ローン利用者が見るべきポイント

住宅ローンを検討する際、「来月は上がるのか？下がるのか？」という質問を受ける場面があります。しかし、それを正確に予測することは誰にもできません。むしろ重要なのは、「固定金利がなぜ動いたのか」その背景を理解することです。

政策金利だけを見ていては、固定金利の動きは見えてきません。機構債の利回り、市場参加者の見方、日本銀行の展望レポート、政策委員それぞれの発言──これらが組み合わさって、固定金利は決まります。

8月の【フラット35】3.29％は、その積み重ねの結果です。

住宅ローン選びでは、目先の金利だけに一喜一憂するのではなく、「市場は何を織り込もうとしているのか」という視点を持つことが、これまで以上に重要になっています。

現在変動金利で借りている方の固定金利への借り換え

変動金利は借りた後も金利の上昇がどこで止まるかわかりませんが、固定金利は借りた時点で金利の動きが止まります。つまり金利上昇局面では少しでも早く金利を確定させる必要があります。

さらに【フラット35】の金利引き下げである「子育てプラス」が2026年3月16日の融資実行分から期間限定で使えるため、お子様が1人の場合は当初5年間は0.25%、お子様が3人の場合は0.75%金利が下がります。いまもまだ借り換えのラストチャンスであることは間違いありません。

【フラット35】は手続きに慣れていない住宅営業担当者に任せてしまうと面倒なことにもなりかねませんし、個人がひとりで進めるには知識も経験も時間もなく大変です。ぜひ住宅ローン【フラット35】のお手続きはエフアンドエス・エキスパートにお任せください。

住宅ローンの選択は「いま」だけでなく「未来」も見て決めよう

「そんなにすぐに変動金利は上がらない」「金利が上がってもたいしたことはない」「金利が上がっても放っておけばいい」とSNSやYoutubeで無責任な発言をしていた人も、いまはすっかりおとなしくなってしまったり、手のひらを返したように「注意しましょう」みたいになっている人もいますし、中にはブログなども削除してしまったり、アカウントに鍵をかけてしまった人もいます。

金融機関や不動産業界と関係のある立場の方々が情報発信を行うケースも少なくありません。広告スポンサー、セミナー依頼元、出版やメディアとの関係性など、発言の背景にはそれぞれの立場があります。住宅ローンを比較するサイトを運営する場合、広告主は銀行であるケースが一般的ですから、銀行に配慮する発言が出やすくなるのは当然の結果で、利害関係があると、発言は無意識のうちに影響を受けやすくなります。これは善悪の問題ではなく、人間の構造的な特徴です。

「変動金利一択」などと発言していた人が「固定金利もうまく利用したほうが良い」的な手のひら返しの発言をしたり、Youtube動画で謝罪したりしているネット界隈ですが、未来のことは誰にもわかりませんし、家計の状況や借入金額などによっては慎重な判断が必要な場合もあります。

エフアンドエス・エキスパートは、正しい情報提供によりお客様と一緒に考えるスタンスでご相談に応じています。

弊社では【フラット35】の取扱もあるので、お気軽にご連絡ください。

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