購入したい土地や建売住宅などが決まると住宅購入の全体工程が勢いよく進んでしまいます。やることがたくさんあり過ぎて、契約手続きなど事務的になりがちですが、確認しておきたいことや、後からでは変更・撤回ができないことなどあります。契約締結までの工程をきちんと把握し、特に契約内容などは慎重な対応が必要です。

購入申し込み

購入したい土地が出てきたら契約の意思を示す方法として、一般的には売買契約の前に「購入申込書」や「買付証明書」 を不動産業者に提出します。購入申込書は不動産業者を通じて売主に渡され、これにより売主も不動産業者も契約準備に入るため、一旦他の購入希望者は契約できなくなります。購入申込書を提出した後に購入の意思を取り消しても違約金などのペナルティーは発生しません。ただし、不動産業者は横のつながりも強く、何度も購入申込書を出してはキャンセルするような行為を繰り返すと、どこの不動産業者も相手にしてくれなくなる可能性もあります。キャンセルにペナルティーは無いものの「お手付きは1回まで」くらいに考えておいたほうが良いでしょう。

価格交渉

一般的に不動産売買においては価格交渉が行われることが多く、売主も価格交渉されることを前提に売価設定しているケースもあります。もしかすると何も交渉せずに契約すると高値掴みをしてしまうかもしれません。

しかし、すべての物件が価格交渉できるものではありませんし、既に元の価格から下げて販売しているケースもあります。過度な価格交渉は不動産業者や売主から嫌われる原因となり、契約を断られてしまうなど不利になるケースも考えられるため、交渉する価格設定は不動産業者の担当者と相談しながら慎重に決めましょう。

また、価格交渉のタイミングは購入申し込みの時に限られます。買う気のない土地や、契約直前の価格交渉は関係するすべての方から嫌がられるので注意してください。

住宅ローン審査

物件購入の意思が固まれば早急に住宅ローンの審査が必須になります。売主と買主の間に入り売買契約を結ぶ役割を果たす不動産業者は、以下の理由などから住宅ローンの審査が通る前の契約、または購入申し込みを受け付けないところもあります。

① 住宅ローンの審査が通らずに、複数の銀行に対する審査で時間がかかることを嫌う
② 売主に対して住宅ローンの審査が通らないような属性の悪い人を買主として紹介したくない
③ 販売広告や現地看板に「商談中」や「売約済み」を出したり消したりしたくない
④ 購入できない人の手続きに時間を掛けたくない

住宅ローンの審査には建物の図面や見積書などが必要な場合も多く、土地を購入して新築するケースでは、建築を依頼する住宅会社などが決まっていない場合、早急に依頼先を決めないと建物の図面や見積書も用意できません。住宅購入の工程において、手続き上は土地契約が先ですが、住宅会社の決定はその手前…つまり購入予定地が決まる前でにしておく必要があります。

◆事前審査

住宅ローンの審査は一般的に事前審査から進められます。後に行う本申込（本審査）より簡易的な審査であり、必要書類などもほとんど発生しないため、比較的安易に行われている審査です。

金融機関により事前審査の効果は以下のように違います。いずれのタイプかを確認しましょう。
（A）事前審査の結果が、ほぼ本申込の結果となる
（B）事前審査の結果（承認）が本申込により変わる（否決）ことがある

◆本申込

事前審査が承認 となった後は本申込を経て住宅ローンの契約へと進めていきます。本申込では事前審査時に申請した収入や住宅購入にかかる費用（資金計画書や見積もりなど）のエビデンスとして公的証明書 や住宅会社や不動産業者などが作成する見積書等 が必要になります。

また、銀行の住宅ローン審査においては、本申込時に担保評価の確認も行うため、地方部の土地価格が安い場所や借地においては、本人の属性に関わらず借入金額の減額承認や審査そのものが否決されることがあります。

重要事項説明

不動産の取引は、取引条件が複雑の場合もあり、それらを十分に調査・確認せず契約を締結すると、当初予定していた利用ができないなど不測の損害を被る可能性もあり、購入者に十分理解して契約を締結する機会を与えるため、専門的な知識、経験、調査能力を持つ宅地建物取引業者に説明義務を課しているものです。

つまり、重要事項説明を聞いた購入者は、その後にじっくりと検討した後に売買契約を締結する権利があるといえます。

不動産売買契約

不動産の売買契約では不動産業者ではなく売主 との売買に関する契約を結びます。重要事項説明書が物件の詳細について記載があるため枚数が多いのに対して、売買契約書は物件所在地や価格など、最低限の情報が記載されているものであり、A3用紙1枚の場合もあります。重要事項説明書の内容と相違ないかを確認しておきましょう。

媒介契約

宅地建物取引業法 では、宅建業者は不動産売買などの媒介をする不動産購入者に対し、媒介報酬（仲介手数料）など必要な事項を記載した契約書面（媒介契約書）を遅滞なく交付しなければならないとしています。

しかし、媒介契約書が作成されていない事例も多く、媒介報酬が発生しているにも関わらず媒介契約書が無い場合は不動産業者に作成するよう申し出てください。

決済（代金支払いと所有権移転登記）

住宅ローンを借りる銀行または、物件購入代金を支払うお金が入金されている口座のある銀行に行き、物件購入代金の全額を支払い、物件の権利を売主から買主に移転させる手続きをします。

◆決済当日の手続き
① 売主、買主、不動産業者、司法書士が集合
② 売主から譲渡証明書、印鑑証明書、登記識別情報 を司法書士が受け取る
③ 買主から住民票、委任状を司法書士が受け取る
④ 司法書士が売主、買主の必要書類が揃ったことを確認する
⑤ 融資実行などで買主の口座に物件購入資金が振り込まれる
⑥ 買主は売主に購入代金を支払う（振込）
⑦ 解散
⑧（当日）司法書士が土地の所有権移転登記申請を行う
⑨（後日）買主に所有権が移転された登記識別情報通知を買主に渡す

所要時間はおおよそ1時間程度ですが、⑥の振込完了を見届けてから解散となるため、銀行の込み具合などで所要時間も変わります。

土地購入は不安を伴いますから、できれば専門家に見てもらいたいところです。
ぜひエフアンドエス・エキスパートにセカンドオピニオンをお任せください。

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