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【住宅ローン金利】さらに上昇が決定!本当にその住宅ローンでいいの!?

【住宅ローン金利】さらに上昇が決定!本当にその住宅ローンでいいの!?

日銀は2025年1月24日の金融政策決定会合において、政策金利である短期金利(無担保コール翌日物レート)の誘導目標を現行の「0.25%程度」から「0.5%程度」に引き上げることを決めました。今年の春闘でも高水準の賃上げが期待される中、賃金と物価がともに上昇する「好循環」が引き続き強まっていくと判断したためとみられます。

無担保コール翌日物レートについては、住宅ローンの変動金利に直結するため、変動金利の金利上昇はほぼ確実です。詳しくは過去のコラム【いよいよ上がるか!?【住宅ローン:変動金利】短期プライムレートを上げた銀行】をご覧ください。

しかし、新聞各社は「2008年以来、約17年ぶりの水準」と報道していながらも、記者の主観なのか、他に意図があるのか、既に住宅ローンを借りている方の不安を煽る表現もあれば、「まだまだ変動金利でも大丈夫」といわんばかりの「変動金利推し」ともいえる表現も見られます。

5年ルールや125%ルールは住宅ローンの債務者を守るルールにはなり得ない

変動金利の金利が上がるニュースが出る度に見かける「5年ルール」や「125%ルール(または1.25倍ルール)」ですが、一般的に住宅ローンを借りている人を守るルールのように解説されていますが、実際はそうではありません。

本来、新聞や報道などは、広告主である銀行に配慮することなく、変動金利の危険性を正しく周知する必要があると思いますが、銀行が売りたい「変動金利」を推すような記事が多かったように感じます。

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査(2023年4月調査)】」によると、変動金利を借りている方の中で、今後の金利上昇を見込んでいた方は38.4%と少なく、また金利リスクに関する理解度も「十分に理解している」という方は2割に満たない状況です。

【変動金利】に関する4つの大切なルール

「5年ルール」や「125%ルール(または1.25倍ルール)」同様に、変動金利タイプの住宅ローンには覚えておかなければならない4つのルールがあります。

① 半年に1回の金利変更
② 5年ごとの返済金額の変更
③ 返済金額の上昇は直近返済金額の1.25倍まで
④ 未払い利息が発生するリスクがある

特に②と③は住宅ローンを借りる方に対する「メリット」のように説明されることもありますが、「そう見えるだけ」で実際にはメリットとは言えない側面もあります。②も③も返済額が金利上昇ほど増えないようにする措置ではありますが、金利上昇分だけ銀行に支払う利息は増えるため、元金返済が進まない要因となります。

元金返済が進まないということは、その後の利息負担も減らないということになり、結果として返済完了までに支払う総利息額が膨れてしまいます。つまり住宅ローン返済における利息を利益の源泉とする銀行にとってはメリットになりますが、住宅ローンを借りる側にとってはデメリットにもなってしまうのです。

また、この①~④のルールは住宅ローンの金銭消費貸借契約(住宅ローンの契約)時に説明されることが一般的で、住宅会社への支払いや多方面への影響を考えると、説明を聞いた結果「そんなルールならやっぱりヤメる!」とは言えない状況です。

既に変動金利を借りている人も、これから住宅ローンを借りる人も、あらかじめ変動金利の危うさを知っておく必要があり、その上で変動金利を借りるようにしましょう。これが金利上昇時に必要な対策です。詳しくはぜひこちらでご覧ください。

本編では4つのルールと2つの注意点をわかりやすく解説していますので、変動金利を借りている方はぜひ繰り返しご覧ください。これから住宅ローンを借りる方も、住宅ローンをお客様に勧める住宅営業担当者や不動産販売業者の方も必見です。

また、住宅ローン借り換えのご相談はコチラから↓

住宅ローンについては詳しく教えてくれる方が少ない分野でもあるので、ぜひ【住宅と家計のFP市川貴博「そこまで言うか~!?」】を参考にしてください。

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