住宅営業担当者が住宅購入予定のお客様にこんなアドバイスをしていることがあります。

以下、営業担当者のアドバイス～

住宅ローンを借りる時、賢いやり方があります。
世の中には固定金利と変動金利がありますが、変動金利のほうが金利が低く設定されています。
また、返済期間は短くしてしまうと、月々の返済が大変になりますから、まずは最長の40年にしておきましょう。
すると、10年後のローン残高は固定金利を35年返済した場合より多くなってしまいますが、ここがポイントです。
当初10年間は住宅ローン減税がありますから、ローン残高が大きいほうがローン減税も大きくお得です。
そして10年間のローン減税が終わったら、10年間で貯めたお金を一気に繰り上げ返済しましょう。
すると固定金利で35年返済するより利息は大きく削減できます。

言っていることを数字にすると以下のような表になります。

この表だけ見ると「そんな方法があったのか～!さすが!」と思う方もいるかもしれませんが、この話には大切な要素が抜けています。

それは、変動金利と固定金利を同じテーブルの上で比較している点です。

そもそも、どちらも固定金利で0.7%の40年返済と1.39%の35年返済を比較するのであれば、利息総額は440万円と790万円で、0.7%のほうが利息が少なくなるに決まってます。繰り上げ返済をやろうがやるまいが、期間が5年延びても金利が0.69%も低いのであれば利息総額は小さくなるのです。

しかし、固定金利で1.39%の35年返済の総利息額は計算できても、変動金利で0.7%の40年返済の利息総額は、将来の金利が不確定である以上は計算が不可能です。それを、40年間ずっと0.7%という前提で計算すれば、利息総額は少なくなるに決まってます。

つまり、比較の前提条件がまったく揃っていないということです。

さらに、またまた出てきました…10年間は繰り上げ返済しない…。

（10年間繰り上げ返済をしないほうが良いかについてはこちらのコラムを読んでください）

繰上げ返済はローン返済の初回が最大効果を発揮します。ローン減税があろうとも10年待つ意味がありません。

ということで、どこかで聞いてきたであろうちょっとしたテクニック（実際はぜんぜん得じゃない…）っぽいことで顧客からの信頼度を上げて営業を有利にしようとする手法です。ほかにも「固定と変動ミックス」や「期間ミックス」など、さまざまな手法がありますが、それは後の回でご案内します。

銀行や住宅会社の営業担当者の言葉をすべて否定するものではありませんが、自分の借りるローンですから、すべてを任せるのではなく、少しでも慎重になる姿勢が大切です。

セミナーでは正しい住宅ローンの知識をご案内しています。ぜひご参加ください

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