修繕積立金とは

マンションに将来発生する外壁や屋根、エレベーター等共用部分の修繕は、マンションの購入者（区分所有者）で団体（管理組合）を構成し、維持管理・修繕を行います。修繕工事の実施時に、多額の費用を一括で支払うのでは、区分所有者の負担が大きくなり合意形成が困難であるほか、資金不足により修繕工事ができない可能性もあるため、将来予想される修繕工事に要する費用を、20～30年などの長期間にわたり計画的（長期修繕計画）に積み立てていくのが修繕積立金です。

修繕積立金の積立方法には、長期修繕計画により算出された修繕工事費の累計額を、計画期間中均等に積み立てる方式（均等積立方式）の他、当初の積立額を抑え段階的に積立額を値上げする方式（段階増額積立方式）があります。また、購入時にまとまった額の基金（修繕積立基金）の徴収や、修繕時に一時金を徴収または金融機関からの借り入れを前提とした積立方式を採用している場合もあります。段階増額積立方式の場合は、将来の修繕積立金がどれくらいになるのかを事前に確認しておきましょう。

新築マンションでは段階増額積立方式を採用しているケースが多く、国土交通省が発表している「令和5（2023）年度マンション総合調査結果」によると、新築マンション購入の8割が段階増額積立方式を採用しており、将来は購入当初の積立金の額゛ではなくなってしまいます。また、併せて販売時に修繕積立基金を徴収している場合もあります。

長期修繕計画の確認

長期修繕計画を作成している管理組合の割合は昨今増えてきてはいるものの全体の平均は88.4％ であり、約1割のマンションでは長期修繕計画が作成されていません。長期修繕計画は今後のマンション管理に直結する重要な要素のため、マンションを購入する前には次の①～④の内容を調べておきましょう。

① 長期修繕計画の有無
② 修繕積立金の設定額と不足額
③ 大規模修繕工事が未実施かどうか
④ 長期修繕計画の見直しをしているか

現状を見てみると、多くのマンションで修繕積立金が不足している様子がうかがえます。中には計画に対して20%以上も不足しているマンションもあり、そのようなマンションでは大規模な修繕ができない可能性もあります。

修繕積立金や管理費などの滞納

原則として売買までに発生した修繕積立金や管理費の滞納分は売主に支払い義務がありますが、滞納されたまま買主が購入した場合、マンションの管理組合は区分所有法により滞納分の修繕積立金や管理費の支払いを買主に請求できます。請求された買主には支払い義務が発生するため、事前に修繕積立金や管理費などの滞納については確認が必要です。

ただし、不動産業者を通じて購入する場合、不動産業者は契約締結前に管理組合などに滞納の有無や、滞納がある場合は金額を確認し重要事項説明時に明らかにするため、滞納をそのままにして売買を進めることは基本的にありません。一般的には次の①～③により買主の負担にならないようにしています。

① 売主の自己資金や受領した手付金により決済日までに滞納を解消する
② 売買代金により決済日当日に滞納を解消する
③ 滞納分を売買代金から値引きし、買主が購入後に滞納分を支払う

①②の場合は契約書に「売主の責任で滞納を解消する」という特約を明記してもらうようにしましょう。また不動産業者による滞納の確認がいつ行われたのかも大切です。契約日よりも数ヶ月前などでは、その後に滞納している可能性もあります。さらに②のケースでは、決済日当日に時間が無いなどの理由で「後日延滞分は解消しておきます」などと約束して決済を終えてしまうと、後にトラブルになってしまう可能性もあるため注意しましょう。

まとめ

「マンションは管理を買え」という言葉があるくらい、管理状況の確認が必要ですし、マンション購入者はその管理費用の負担も居住費として考慮しておく必要があります。

マンションを購入する場合は不動産業者に詳しく管理状況を調べてもらうなど対策が必要です。

エフアンドエス・エキスパート