～ スマート変更登記と不動産売却の実務 ～

2026年4月から、不動産登記制度において住所等変更登記の義務化が始まります。不動産の所有者が引っ越しなどにより住所や氏名を変更した場合、変更日から2年以内に変更登記を申請しなければなりません。正当な理由なく申請を怠ると、5万円以下の過料が科される可能性があります。

この制度改正と同時に導入される仕組みがスマート変更登記です。

① 2021年の不動産登記法などが改正
② 2025年4月21日「検索用情報の申出」開始（準備制度）
③ 2026年4月1日「住所等変更登記義務化＋スマート変更登記」開始

ところが、登記の現場では少し不思議な説明を耳にする場面があります。土地の所有権移転登記や建物の所有権保存登記で書類作成をしている際に、司法書士から

「メールアドレスは登録しなくても構いません」

スマート変更登記とはどのような制度か

スマート変更登記は、住所変更登記の負担を軽減するために導入された制度です。不動産の所有者があらかじめ一定の情報を法務局へ届け出ておくと、住所変更が確認された際、登記官が職権で住所変更登記を行います。この制度を利用するために必要な手続きが「検索用情報の申出」です。登録する情報は次の内容です。

・氏名
・氏名のふりがな
・住所
・生年月日
・メールアドレス

法務局は住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）を利用して住所変更の有無を確認します。その後、登録されたメールアドレスへ確認連絡が送られ、本人の承諾を経て職権による住所変更登記が実施されます。

この仕組みにより、引っ越しのたびに住所変更登記を申請する負担が減ります。さらに、登記官による職権登記のため、登記費用も発生しません。

それでもメール登録を勧めない理由

それでは、なぜメールアドレス登録を勧めない説明が行われるのでしょうか。まず前提として、検索用情報の申出は義務ではありません。メールアドレス登録も任意です。そのため司法書士は依頼者へ

「登録しない選択もある」

と説明する必要があります。また、メールアドレス登録を避けたい人も一定数存在します。

例えば

・メールを利用しない高齢者
・個人情報登録に抵抗を感じる人
・メールアドレス変更が多い人

などです。

スマート変更登記では、法務局から確認連絡が届きます。メールアドレスが変更されていたり、メール確認が遅れたりすると手続きが進まない可能性があります。

こうした管理面を考慮し、登録を強く勧めない司法書士もいます。

もう一つの側面 ― 司法書士業務との関係

制度を少し俯瞰すると、別の側面も見えてきます。住所変更登記は司法書士業務の中で比較的多い手続きです。
引っ越し後、登記簿住所を変更するため司法書士へ依頼するケースは珍しくありません。

費用の目安は次の通りです。

◆ 司法書士報酬　約1万円～2万円
◆ 登録免許税　不動産1件につき1,000円

スマート変更登記が普及すると、この状況は変わります。法務局が職権で住所変更登記を行うため、司法書士へ依頼する場面が減る可能性があります。つまり、メールアドレス登録が広く普及すると、住所変更登記の依頼自体が減少する可能性があります。

もちろん、すべての司法書士がそのような意図で説明しているとは言えません。多くの場合は依頼者の意向や管理面を踏まえた説明です。ただし制度の構造を見ると、スマート変更登記の普及が司法書士業務の一部へ影響を与える可能性は否定できません。

売却時に問題となる登記住所

住所変更登記が行われていない状態は、不動産売却の場面で問題を生みます。典型例が、住宅を退去した後の売却です。

例えば

・転勤
・離婚
・住み替え
・賃貸化

などの事情により住宅に住めなくなり、住民票を別の住所へ移した後で売却するケースです。

この場合、登記簿に記載された住所は旧住所のままです。しかし売買による所有権移転登記を行う際、登記簿住所と現在住所が一致している必要があります。そのため売却前に住所変更登記を行わなければなりません。

司法書士へ依頼する場合、数万円程度の費用が発生します。売却直前になってこの手続きを行う例は珍しくありません。

制度を理解したうえで判断する

不動産を所有している人にとって重要なのは、制度の仕組みを理解したうえで判断する姿勢です。メールアドレス登録を行えば、将来の住所変更登記の負担を減らせます。一方で、メールアドレス管理には一定の注意が必要です。

制度のメリットと注意点を理解したうえで、自分に合った方法を選択する姿勢が求められます。

住所変更登記は後回しにされがちな手続きです。しかし、不動産を所有する以上、登記情報の管理も資産管理の一部です。将来の売却を考える場合でも、登記情報を最新の状態に保つ意識が重要になります。

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