土地を購入して新築…進め方はソレでいいの？

2023/05/25｜住宅購入

これから土地を購入して戸建て注文住宅を建築する方には、ぜひ知っておいて欲しいことがあります。

進め方…つまり工程です。

土地購入・新築の一般的な工程

土地を買って新築だ！と思い立ったら、ホームページで気に入った住宅会社や工務店を見つけてモデルハウス等を見学しながら、今後の進め方や購入資金などについて話を聞き、そこで営業担当者から「まずは土地を探しましょう。建物を建てるにも間取りを作るにも土地が無いと話が先に進みません」などと言われ、以降は土地（物件）情報を営業担当者からもらい土地探しに明け暮れる…というのが一般的です。

実はこれが失敗のもと…

土地は契約しただけでは「購入」にならず、元の所有者から「所有権」を買主に移転してもらう必要があります。これを所有権移転登記といい、司法書士が代理で登記するのが一般的です。しかし、所有権移転登記をするためには土地購入代金を売主に全額支払わなければならず、住宅ローンで土地や建物を購入する予定であれば、住宅ローンの審査を経て住宅ローン（またはつなぎ融資）の実行をしなければなりません。

住宅ローンの審査に必要なもの

銀行など金融機関によっても異なりますが、一般的には申込書など金融機関所定の書類以外に、以下のような書類が必要になります。

源泉徴収票（または確定申告書）
自治体の発行する課税所得証明書
住民票
印鑑証明書
本人確認資料の写し（運転免許証、健康保険証、マイナンバーカードなど）
購入する土地の情報（チラシ、全部事項証明書、公図、測量図、売買契約書、重要事項説明書など）
購入する建物の情報（図面（平面、立面、配置）、見積書、工事請負契約書など）

1～5はご本人に関するものですから何も問題ありませんし、土地を購入するのですから6も問題ありません。では7はどうでしょうか？

もしも、最初に住宅会社に行って営業担当者から「まずは土地を探しましょう。建物を建てるにも間取りを作るにも土地が無いと話が先に進みません」などと言われ、以降は住宅会社など見てもいなかったとしたら？

住宅ローンを申し込むためには7の書類を住宅会社からもらわなければならないのですから、早々に住宅会社を探して契約をする必要があります。

支払期限やローン解除権

不動産売買契約書には土地代金の支払期日が記載されます。ただし、売主と買主の契約ですから、契約書に記載されていても売主から「まあ目安のようなものですから、準備が整ったらお願いします」みたいに緩いケースもあれば、特に所有者が法人のような場合では「○月が決算なので期限までに必ずお願いします」と絶対的条件であるケースもあります。

また住宅地の場合は、買主が金融機関から住宅ローンなどの融資を受けることを条件に契約する「ローン解除権付売買契約」が一般的です。買主には「融資（住宅ローン）の不成立」を理由に無条件で売買契約を解除する解除権が付与され（民法540条）、この解除権の行使による売買契約の解消を「ローン解除」と言います。

不動産売買契約書にローン解除権が条項として記載されるため「住宅ローン解除の条項」などと言われることもありますが、買主はその条項に従い、住宅ローンの融資承認が得られるように誠実に務める義務があります。

具体的には、早急に審査による承認を得るための行動が必要になりますが、融資の承認が遅れている場合は理由や原因を確認し、不足している資料の速やかな提出などの対応が求められます。もしも承認を得られない場合、または融資承認の見込みがないことが判明した場合には、速やかに売買契約をローン解除するため、不動産業者や売主に連絡をしなければなりません。

しかし、住宅ローン解除の条項にも期限が記載されるケース（解除権行使型）が多く、1ヶ月くらいの期限が設定されているものをよく見かけます。

急いで住宅会社を決めなきゃ！

支払期日やローン解除の期限などがある以上は、のんびりと楽しみながら住宅会社を回って比較検討…とはいきません。なにしろ支払期日を過ぎた場合に違約となるケースもありますし、ローン解除の期限を過ぎた場合も、それ以降に融資が不成立であっても無条件で契約解除ができなくなり、不動産業者の指定する金融機関で「望んでもいない住宅ローン（金利が高かったり、変動金利であったり、無担保融資であったり…）」を借りなければならないケースもあります。