バブル崩壊後にそれまで潤沢にあったボーナスが徐々に少なくなっていき、2000年に入ると本格的に不景気を肌で感じるようになったのか、住宅ローンを借りる時にボーナス時に上乗せして支払う「ボーナス返済」を嫌う傾向が顕著になってきました。当時を振り返るとテレビのコメンテーターなどは無責任にも「ボーナス払いは危険だ」とか「ボーナス返済で家計が破綻する」みたいなことを言っていたのを思い出します。

ボーナス返済とは

住宅ローンにおける「ボーナス払い」とは6ヶ月ごとに返済するもので、12月と6月、1月と7月、2月と8月のように年に2回だけの返済により当初の予定返済期間で所定の金額を返済する方法で、返済月には毎月の返済に上乗せして返済します。一般的に借入金額の50%や60%までをボーナス払いにできる金融機関が多く、たとえば3,000万円を借りるうちの1,800万円を毎月に支払い、1,200万円をボーナス返済とする場合、金利1.84%で35年返済では月々に58,160円を返済し、ボーナス返済時には233,274円を上乗せして返済するようになります。

消極的なボーナス返済

借入金額を毎月だけで返済するのは家計的に厳しい場合、毎月の返済のうち一部をボーナス時に繰り延べして返済するケースがあります。

たとえば3,000万円の住宅ローンを借りたいのだが、金利1.84%の35年返済では毎月の返済が96,933円になり家計的に返済が厳しい…なんとか8万円程度に抑えられないか？というケースで3,000万円のうち80%（2,400万円）を毎月返済し、残りの20%（600万円）はボーナス時に返済すると毎月の返済が77,547円、ボーナス時返済が116,637円となりますが、これを私は「消極的なボーナス返済」と呼んでいます。つまり返済期間を変えずに月々の返済額を下げる目的でのボーナス返済です。これは私もお勧めしません。

【消極的なボーナス返済】の例
借入金額3,000万円（毎月返済のみ）　金利1.84%　返済期間35年
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毎月返済96,933円　これは厳しい！
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借入金額3,000万円（毎月返済2,400万円、ボーナス時600万円）　金利1.84%　返済期間35年
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毎月返済77,547円、ボーナス時116,637円　これならイケる！

積極的なボーナス返済

返済期間を短くし支払う利息も軽減させる目的で、毎月だけでなくボーナス時にも上乗せして返済することを「積極的なボーナス返済」と呼んでいます。

たとえば、3,000万円の住宅ローンを借りたいのだが、金利1.84%の35年返済では毎月の返済が96,933円になるが、家計的には問題なく返済ができる。さらにはボーナスは今までの経験上30万円を下回ったことがないので、ある程度の金額をボーナス時にも返済し返済期間を短縮できないだろうか？というケースで3,000万円のうち80%（2,400万円）を毎月返済し、残りの20%（600万円）はボーナス時に返済します。さらに返済期間を26年に短縮すると毎月の返済が96,842円、ボーナス時返済が145,697円となり、結果として返済総額は35年返済より292万円も少なくなります。これが積極的なボーナス返済です。

【積極的なボーナス返済】の例
借入金額3,000万円（毎月返済のみ）　金利1.84%　返済期間35年
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毎月返済96,933円　これはまったく問題ないが、ボーナス時にも返済できる
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借入金額3,000万円（毎月返済2,400万円、ボーナス時600万円）　金利1.84%　返済期間26年
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毎月返済96,842円、ボーナス時1451,697円　これくらいならイケる！→　支払う利息が292万円少なくなった！

上の表をご覧いただくと、毎月の返済だけでなく積極的なボーナス返済により返済期間が大幅に短くなり、総返済額も大幅に少なくなるのがわかります。いくらまでのボーナス返済が許容できるかはそれぞれに異なりますが、青い枠の返済例では、単純にボーナス返済ナシの場合と、ボーナス返済をわずか6.5万円程度追加するだけで返済期間は5年も短くなり、総返済額は164万円も少なくなっています。

まとめ

世の中の金利がどうなるのかは個人の力ではどうしょうもありませんが、住宅ローンをどのように借りるのか、どのように返済するのかで大きく損得は変わります。積極的なボーナス返済を勧める人はあまり多くないようですが、このコラムを読まれた方はぜひ実践してみてください。

今回は表1（月々返済とボーナス時返済の比率による返済額比較）を6月末までの使用期限で公開しますので、ぜひ興味のある方（住宅営業担当者や不動産業者、保険代理店などの業務使用もOK）ご利用ください。期間経過後は【マイホーム資金Navi】に搭載します。またマイホーム資金Naviは価格を改定した簡易版も今後販売予定ですのでご期待ください。
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