融資率（9割以下）返済期間21～35年の【フラット35】の金利は、2024年4月の1.82%から0.01%上がり1.83%となりました。

そのほかの金利は以下の通りです。
融資率9割以下　返済期間21～35年　1.83%　返済期間20年以下　1.44%
融資率9割超　　返済期間21～35年　1.94%　返済期間20年以下　1.55%

短期プライムレートが上がるとどうなる？

以前の弊社コラム「いよいよ上がるか!?【住宅ローン：変動金利】短期プライムレートを上げた銀行」でもお伝えしたとおり、2024年4月17日の日経電子版に【住信SBI、短プラ上げ　変動型住宅ローン金利に上昇圧力】という見出しを見つけました。続いてイオン銀行や楽天銀行も短期プライムレートを上げていますが、上がったといっても0.1%と限定的です。しかもイオン銀行と楽天銀行は住宅ローンの変動金利に関しては基準金利が短期プライムレートに連動するものではないため、こちらも影響はほぼ無いといって良いでしょう。

住信SBIネット銀行が短期プライムレートを上げたのは日銀の「マイナス金利の解除」が影響していると言われますが、日銀が直接に短期プライムレートを決めているのではありません。短期プライムレートとは、銀行が優良企業に対して1年未満の短期間融資に適用する最優遇貸出金利のことで、1989年からは各金融機関が銀行等の資金調達の場である短期金融市場（インターバンク市場）からの資金調達コストに、銀行等の各種コストなどを上乗せして決定しており、新短期プライムレート（新短プラ）と呼ばれています。従ってすべての金融機関が同一の短期プライムレートを設定しているのではなく、金融機関独自に決めている金利ですが、概ね全国的には都市銀行のレートが一つの基準となり、また各都道府県では有力地銀のレートが一つの基準となっているようです。

しかし、一般的な住宅ローンの変動金利の基準金利は短期プライムレートに連動するタイプが多いため、短期プライムレートが上がれば変動金利の金利も上がります。

銀行は金利を上げたい!?

個人が毎月支払う住宅ローンの利息は「ローン残高×金利÷12ヶ月」で計算します。もし変動金利の金利が0.1%上がると、3,000万円のローン残高がある場合、3,000万円×0.1%÷12ヶ月＝2,500円となり、毎月の支払いで増える利息は2,500円ですから家計への影響は限定的です。しかし、住信SBIネット銀行は約6兆円の住宅ローン債権があると言われていますから、銀行側は毎月6兆円×0.1％÷12ヶ月=5億円の増収益となります。

以前から、銀行が変動金利の金利を下げている理由をお伝えしてきましたが、ここで早くも住信SBIネット銀行は回収を始めたと言っても良いかもしれません。

固定金利の【フラット35】はどうなる!?

気になるのは為替です。2024年4月29日に1ドルが160円に達しました。為替が動く要因はいくつもありますが、やはり日米の金利差を埋めないことには根本的な解決にならないように思います。昨年10月のコラム「【フラット35】2023年10月の金利発表」でもお伝えしている通り、「金利が低い国で借金して金利が高い国へお金を持っていけば何もしないで儲かります」から、みんなが「日本円で借金し、その円を売ってドルを買ってドルで預金する」をやれば、そりゃ円安になりますよ（笑）

これを解決するならアメリカに金利を下げさせるか、日本が金利を上げるか…どちらかですが、日本はアメリカに「金利を下げろ」なんて言えませんから（笑）日本が金利を上げるしかないでしょう。

つまり長期金利（固定金利）は上がるしか道はありません。

お時間がありましたらこちらの動画もご覧ください

長期金利が上がる理由を分かりやすく解説しています

固定金利に借り換える本当のラストチャンスかも

これも先月のコラムに書きましたが、日銀は長期金利を低く抑え込むための長短金利操作（イールドカーブ・コントロール、YCC）や上場投資信託（ETF）などリスク資産の買い入れ終了も決めて、【フラット35】の金利などに影響する長期金利は市場の動向に委ねることにしました。日銀は「に長期金利が急激に上昇する場合は機動的に買入れオペの増額等を実施する方針」としていますが、基本的には長期金利は放置されている状況です。

もしこのまま長期金利が上がれば、【フラット35】の金利と変動金利の差は2%近くになり、「変動金利が上がった時には固定金利に借り換えよう」と考えている方には変動金利が上がった時には固定金利は手の届かない高金利になってしまっている可能性もある…ということです。

まずはご相談ください

いま借りている住宅ローンをどうするべきなのか？非常に大切な局面と言えます。「そんなにすぐに変動金利は上がらない」「金利が上がってもたいしたことはない」「金利が上がっても放っておけばいい」と無責任な発言をする人もいますが、未来のことは誰にもわかりませんし、家計の状況や借入金額などによっては慎重な判断が必要な場合もあります。

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