【フラット35】金利は3.46％へ上昇
～ 政策金利1％でも日銀は「まだ緩和的」　住宅ローン金利はどこまで上がる？ ～

2026年9月の【フラット35】金利が発表されました。融資率9割以下・返済期間21～35年の金利は3.46％となり、2026年8月の【フラット35】の金利3.29％から0.17ポイント上昇し、2ヶ月連続の上昇となりました。

今年5月には2.71％だった【フラット35】金利は、

5月　2.71％
6月　3.21％
7月　3.14％
8月　3.29％
9月　3.46％

と推移しています。5月からわずか4カ月で0.75ポイント上昇しました。「3％が見えてきた」とお伝えしていた数ヶ月前から状況はさらに進み、いまでは3％台半ばです。住宅ローンの固定金利を取り巻く環境は、明らかに変わってきました。

では、2026年9月の【フラット35】金利が上昇した背景には何があるのでしょうか。そして、この先の住宅ローン金利を考えるうえで、いま何を見ておく必要があるのでしょうか。

そのほか2026年9月の【フラット35】金利の金利は以下の通りです。※（　）内は前月からの上下幅

【フラット35】返済期間21～35年
・融資率9割以下　　3.46％（＋0.17ポイント）
・融資率9割超　　　3.57％（＋0.17ポイント）

【フラット20】返済期間20年以下
・融資率9割以下　　3.14％（＋0.17ポイント）
・融資率9割超　　　3.25％（＋0.17ポイント）

【フラット50】返済期間36～50年
・融資率9割以下　　3.70％（＋0.20ポイント）
・融資率9割超　　　3.81％（＋0.20ポイント）

MBSの利率も3.45％まで上昇

このコラムではここ数ヶ月、【フラット35】の金利を見る際に、住宅金融支援機構が市場から資金を調達するために発行するMBS（資産担保証券）にも注目してきました。2026年8月20日に条件決定された第232回住宅金融支援機構債の表面利率は3.45％です。前月の第231回債は3.32％でしたから、0.13ポイント上昇しました。

では、なぜ【フラット35】の金利を見るうえでMBSの利率が重要なのでしょうか。

【フラット35】を取り扱う金融機関は、住宅ローンの申込みや融資の窓口となります。各金融機関が【フラット35】の金利を設定しますが、融資した住宅ローン債権は住宅金融支援機構が買い取り、機構はその債権をもとにMBSを発行して市場から資金を調達しています。

つまり、住宅金融支援機構が市場から資金を調達する際の金利は、【フラット35】の金利を考えるうえで重要な指標の一つです。9月の【フラット35】が3.46％へ上昇する一方、その資金調達に関係するMBSの利率も3.45％まで上昇しました。

この両者の動きを並べてみると、ここ数ヶ月お伝えしてきた【フラット35】金利の「正常化」がさらに進んでいることが見えてきます。

【フラット35】の特徴や取次ぎについてはこちらで詳しくご案内しています。

「正常化」はさらに進んでいる

今年に入ってから、このコラムでは何度も【フラット35】金利の「正常化」についてお伝えしてきました。市場金利が上昇しても、以前は【フラット35】への反映が比較的緩やかな時期がありました。しかし直近では、市場での金利上昇が【フラット35】にも以前より素直に反映されるようになっています。

その動きを数字で確認すると、

7月　第230回機構債　3.21％　／【フラット35】3.14％
8月　第231回機構債　3.32％　／【フラット35】3.29％
9月　第232回機構債　3.45％　／【フラット35】3.46％

となりました。

もちろん、MBSの表面利率と【フラット35】の貸出金利を単純に比較して、住宅金融支援機構の採算を判断することはできません。MBSには証券化の仕組みや諸費用なども関係するためです。

それでも、ここ数カ月の推移を見る限り、市場で決まる金利と【フラット35】金利との動きがかなり近くなっている点は確認できます。

つまり、

「市場金利が上がっても【フラット35】はそれほど上がらない」

という以前の感覚を、そのまま今後にも当てはめるのは難しくなっています。

政策金利は1％。それでも日銀は「緩和的」と判断

ここからが今月、最も注目したいポイントです。現在、日本銀行の政策金利は1.0％です。1％という数字だけを見ると、

「日本もかなり金利が高くなった」

「そろそろ利上げも終わりではないか」

と感じる方もいるかもしれません。

ところが、8月27日に行われた氷見野良三副総裁の講演を読むと、日銀の認識は少し違います。氷見野副総裁は、政策金利が6月の金融政策決定会合で31年ぶりの1％となった一方、短期・中期の実質金利はマイナスであり、金融機関の貸出姿勢も積極的であるとして、

「わが国の金融環境は緩和した状態が維持されている」

との認識を示しました。つまり日銀は、政策金利1％＝金融引き締めとは考えていません。むしろ、まだ金融緩和の状態にあると判断しています。これは今後の住宅ローン金利を考えるうえで非常に重要なポイントです。

日銀は追加利上げの方針を変えていない

さらに氷見野副総裁は、今後の金融政策についてかなり明確に述べています。基調的な物価上昇率が2％に近づき、現在の金融環境が緩和的であることを踏まえ、

「経済・物価・金融情勢に応じて、引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していく」

との考えを示しました。重要なのは、「利上げするかどうか」ではなく、今後の経済や物価を確認しながら利上げのタイミングやペースを判断していくという姿勢です。もちろん、これは9月に必ず利上げするという意味ではありませんし、9月17・18日に予定されている金融政策決定会合で政策金利が1.25％へ引き上げられるのか、1.0％に据え置かれるのかは現時点ではわかりません。

しかし、

「1％まで上がったから、もう利上げは終わり」

という前提で住宅ローンを考えるのは、少なくとも現在の日銀の金融政策とは整合しません。

なぜ日銀はまだ利上げを考えているのか

理由の一つが物価です。

氷見野副総裁は8月27日の講演で、2026年前半は消費者物価上昇率が2％を下回ったものの、原油価格、円安、AI関連需要の増加に伴う半導体価格などの影響を踏まえ、「年度後半には消費者物価の前年比が2％を上回る水準が続く」との見通しを示しています。

さらに、これから重要になるのは、「物価上昇率が2％に届くか」だけではありません。日銀はすでに、基調的な物価上昇率が2％を超えて上振れるリスクにも注意を向け始めています。これは金融政策を見るうえで大きな変化です。

デフレから脱却するために「2％まで物価を上げたい」と考えていた時代から、「2％を大きく超えないように金利を調整する」局面へ移りつつあるとも考えられます。

固定金利は日銀の利上げを待ってから動くわけではない

8月のコラムでは、「政策金利が据え置かれたのに、なぜ【フラット35】は上昇したのか」を取り上げました。その理由は、固定金利が「今日の政策金利」だけで決まるわけではないからです。

債券市場では、

「次の日銀の利上げはいつか」

「政策金利は最終的にどこまで上がるのか」

「物価上昇はどこまで続くのか」

といった将来予想を織り込みながら金利が動きます。

そのため、日銀が利上げしたあとに固定金利が上がるとは限りません。

「今後さらに金利が上がりそうだ」と市場が判断すれば、政策金利が実際に変更される前から長期金利や債券金利は動きます。固定金利と変動金利が今後どう動くのかについては、日銀の金融政策と住宅ローン金利の関係を解説したこちらの記事でも詳しく取り上げています。

9月の金融政策決定会合で政策金利が据え置かれたとしても、「据え置き＝固定金利も据え置き」ではない点には注意が必要です。

0.17ポイントの上昇で返済額はいくら変わる？

「3.29％から3.46％なら、0.17％しか違わない」と思うかもしれません。しかし、住宅ローンでは数千万円を数十年間借ります。

例えば4,000万円を35年間、元利均等返済、ボーナス返済なしで借り入れた場合を単純計算すると、

金利3.29％
毎月返済額　約16万500円

金利3.46％
毎月返済額　約16万4,400円

となります。毎月では約3,900円の差ですが、35年間では総返済額に約164万円の差が生じます。

さらに今年5月の2.71％と9月の3.46％を比較すると、

2.71％　約14万7,500円／月
3.46％　約16万4,400円／月

その差は毎月約1万6,900円で、35年間では単純計算で約708万円の差になります。

※4,000万円、35年、元利均等返済、ボーナス返済なし、借入期間中の金利が変わらないものとして試算しています。各種金利引下げ制度、融資手数料等は考慮していません。

「0.1％」「0.2％」という数字は小さく見えても、住宅ローンでは決して小さな差ではありません。住宅ローンは毎月の返済額だけで判断するものではありません。

【「今月の返済額」だけで住宅ローンを選んでいませんか？】でも、返済額と家計の関係について詳しく解説しています。

変動金利を利用している人にも関係する話

9月の日銀金融政策決定会合は、変動金利で住宅ローンを返済している方にとっても重要です。日銀の政策金利が引き上げられれば、銀行の短期プライムレートや住宅ローンの基準金利にも、その影響が徐々に波及します。

実際、日銀自身も8月27日の資料で、

政策金利
↓
短期プライムレート
↓
住宅ローンの新規貸出基準金利
↓
既存の変動金利型住宅ローンの適用金利

という波及経路を示していますし、弊社のYoutubeチャンネル【住宅と家計のFP市川貴博「そこまで言うか～!?」チャンネル】でも、変動金利が動く仕組みを解説しています。

ただし、政策金利が上がれば翌月からすべての住宅ローン返済額が一律に増えるわけではありません。基準金利の変更時期、適用金利の見直し時期、5年ルールや125％ルールの有無などは金融機関や住宅ローン商品によって異なります。

確認すべきなのは、「今の変動金利が固定金利より安いか」だけではなく、「今後さらに金利が上昇した場合でも、この住宅ローンを家計として無理なく返済できるか」です。

そもそも、なぜこれほど多くの人が変動金利を選んでいるのでしょうか。【なぜ「変動金利が得」という空気ができるのか？】でも、その背景を詳しく解説しています。

住宅ローンは「どちらが得か」だけでは決められない

住宅ローンについてインターネットで検索すると、

「変動金利が得」

「固定金利は高すぎる」

「まだ変動一択」

といった短い言葉を目にする場面があります。しかし住宅ローンは、数十年間続く契約です。しかも将来の金利は誰にも正確には予測できません。重要なのは、どちらの金利が得になるかを当てることではなく、自分の家計がどこまで金利変動リスクを負えるかを考えることです。

借入金額、返済期間、年齢、収入、教育費、預貯金、退職時期などによって、適した住宅ローンは変わります。2026年9月の【フラット35】金利は3.46％まで上昇しました。

そして日銀は、政策金利が1％となった現在でも、金融環境は「緩和的」であり、経済・物価・金融情勢に応じて今後も政策金利を引き上げていく姿勢を示しています。

住宅ローンを取り巻く環境は、数年前とは明らかに変わっています。だからこそ、

「いま一番安い住宅ローンはどれか」ではなく、「将来まで安心して返済できる住宅ローンはどれか」

という視点で考えていただきたいと思います。

現在変動金利で借りている方の固定金利への借り換え

現在変動金利で住宅ローンを返済している方にとっても、固定金利への借り換えを検討する意味はあります。

ただし、「金利が上がりそうだから固定へ借り換えればいい」という単純な話ではありません。

現在の借入残高、残存期間、変動金利の適用金利、借り換え後の固定金利、諸費用などを比較する必要があります。エフアンドエス・エキスパートでは、【フラット35】の取扱いだけでなく、住宅ローンの借り換えについてもご相談いただけます。

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