住宅ローン減税が解説される際によく用いられるのが「最大455万円の住宅ローン減税」です。具体的な減税額は借入金額と、住宅ローンを借りる方の所得税、住民税の額によって異なります。

住宅ローン減税とは、住宅ローンを借りている人の所得税や住民税を減額する制度で、次のいずれか少ない金額が減税されます。
（1）住宅ローンの年末残高（最大5,000万円 ）の0.7%
（2）自分の支払っている所得税（全額）と住民税（最大9.75万円）

対象となる住宅ローンの年末残高は、入居時期や工事請負契約の締結時期により異なります。

また、所得税は対象となる年末残高の範囲で全額が減税されますが、住民税は課税所得金額の5%または97,500円のいずれか小さいほうが上限となります。

以下の事例で、具体的な減税額を計算してみます。

▼住宅ローン
(1) 借入金額　3,000万円（【フラット35】）
(2) 金利　1.76% （元利均等返済）
(3) 返済期間　35年

▼所得税・住民税
(1) 給与収入　430万円
(2) 給与所得控除　130万円
(3) 所得控除 119万円（所得税）、109万円（住民税）
(4) 課税給与所得　181万円（所得税）、191万円（住民税）
(5) 所得税　9.05万円、住民税　19.1万円

計算のポイントは所得税と住民税の額や課税所得金額です。

住宅ローン減税は名称に「住宅ローン」と付いていますから、住宅ローンの制度だと勘違いされていますが、紛れもなく税制です。つまり所得税と住民税の計算ができなければ正しい住宅ローン減税額は計算できません。

住宅会社の提示する住宅ローン減税の説明には、計算根拠として所得税や住民税の計算が一切示されておらず、単なる住宅ローン減税の最大値や、住宅ローンの年末残高×0.7%を13年分積算しただけの金額が提示されていることがあります。

しかし所得税や住民税を計算してみると、減税額は所得税・住民税合わせて約222万円と最大455万円には遠く及びませんし、住宅会社が示すことのある「借入金額3,000万円×0.7%=21万円…21万円×13年＝273万円の減税」という金額にさえも及ばないことがわかります。

エフアンドエス・エキスパートでは皆様からの住宅ローン相談や家計のご相談をお待ちしております。

※住宅ローン減税の額がいくらかを自分で計算できるシートを作成しましたのでご利用ください
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